La tutela dell’acquirente di immobili da costruire

Il Decreto Legislativo 122/05 è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 6 luglio 2005 ed è entrato in vigore il 21 luglio 2005 a seguito della legge delega 2 agosto 2004, n. 210, che introduce nel nostro ordinamento un sistema di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire.

Le principali novità riguardano: la fideiussione a carico dei costruttori per gli anticipi ricevuti e da ricevere, la garanzia decennale postuma per i gravi vizi del fabbricato (art. 1669 del codice civile) e il fondo di solidarietà, per rimborsare i cittadini vittime di fallimenti, da finanziare con versamenti obbligatori dei costruttori.

La fideiussione tutela gli acquirenti: persone fisiche o i loro parenti in primo grado.
La norma si applica solo agli immobili da costituire, qualunque sia la destinazione, residenziale, produttiva o commerciale dei manufatti o ai contratti di permuta di terreni con immobile da costruire (cosa futura).
I contratti cui si applica la norma sono quelli, comunque denominati (compreso il leasing), che consentono il trasferimento non immediato della proprietà o altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, diritto di superficie o di abitazione) sull’immobile da costruire.

Gli immobili da costruire devono avere contemporaneamente due requisiti: deve essere stato richiesto, dopo il 21 luglio 2005, il permesso di costruire e dovranno essere ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità.

I soggetti tenuti alle garanzie sono i costruttori venditori, persone fisiche, società di capitali o di persone e la cooperativa edilizia.
Il costruttore è tenuto alle garanzie di legge per il solo fatto di aver promesso in vendita o venduto un immobile da costruire, anche se la realizzazione della costruzione sia data in appalto o eseguita da terzi.
Ne deriva che la norma in questione considera solo i rapporti tra il venditore finale e l’acquirente.

La fideiussione a garanzia delle somme riscosse o da riscuotere deve essere rilasciata e consegnata al momento della stipula del preliminare e dovrà prevedere la rinuncia al beneficio di preventiva escussione del debitore principale, nel senso che la banca o assicurazione dovranno pagare subito (entro 30 giorni) senza chiedere che venga prima “escluso” il venditore.

Per maggiori informazioni visitate il sito www.notariato.it